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市场规模：2025年新建商品房销售面积8.81亿平方米、销售额8.39万亿元，较2021年峰值（17.94亿㎡/18.19万亿）大幅回落。保交房："十四五"期间保交楼任务全面完成，惠及千万家庭。房票制度：广州累计发放2931张房票，黄埔区认购超7952套、143亿元。城市更新：全国累计改造老旧小区24万个，惠及1.1亿人。房企洗牌：保利发展蝉联销冠（3230亿元），万科跌出前三，千亿房企从2021年43家降至2024年11家。保障性住房：合肥首例存量房收储落地（龙湖西宸原著138套），广州黄埔6个商品房项目转为保障房。好房子：住建部推动"安全、舒适、绿色、智慧"好房子建设成为社会共识。
2021年是中国房地产市场的历史性拐点。当年新建商品房销售面积达17.94亿平方米，销售额18.19万亿元，均创历史最高纪录。此后行业进入深度调整期，连续三年下滑。
2025年，新建商品房销售面积88,101万平方米，比上年下降8.7%；其中住宅销售面积下降9.2%。新建商品房销售额83,937亿元，下降12.6%。百强房企销售总额32,605.2亿元，较2021年高点缩水超六成。
进入2026年，市场出现止跌企稳迹象。一季度新建商品房销售面积19,525万平方米，同比下降10.4%，降幅收窄3.1个百分点。4月单月销售面积同比下降9.5%、销售额同比下降7.6%，均为2025年下半年以来最小降幅。
一线城市率先回暖：北京、上海二手房成交套数创5年新高，3月成交价格环比增长。全国二手房挂牌量指数处于近年低位，一线城市仅25.68，市场抛压极轻。2025年二手房销售面积占整体住房销售约50%，较2020年的20%大幅提升，标志着中国楼市正式进入存量时代。
五年间，中国房企排位赛经历了剧烈洗牌。2021年共有43家房企销售额超千亿，到2024年仅剩11家。昔日依靠"高负债、高杠杆、高周转"模式扩张的恒大、融创、碧桂园等纷纷跌落神坛。
2024年TOP5格局（全口径销售额）：
| 排名 | 房企 | 销售额 | 变化 |
| 1 | 保利发展 | 3230亿元 | 蝉联销冠 |
| 2 | 中海地产 | 3106亿元 | ↑ 稳健上升 |
| 3 | 绿城中国 | 2768亿元 | ↑ 跃升 |
| 4 | 华润置地 | 2611亿元 | ↑ 进位 |
| 5 | 万科 | 2446亿元 | ↓ 跌出前三 |
万科案例：行业曾经的标杆企业万科，2024年营业收入3431.76亿元，同比下降26.32%；归属母公司净利润-494.78亿元，止盈转亏。2025年初国资团队全面入驻，辛杰出任董事会主席，明确提出"坚持用改革的办法解决发展中的问题，推动万科重回健康发展轨道"。万科已连续15年经营现金流为正值，深厚底蕴仍是被市场看好的关键。
穿越周期的共同特征：证券时报对千亿房企的分析显示，成功穿越周期的房企普遍具备四个特征——杠杆适中（净负债率多在80%以下）、重视现金流、积极布局一二线城市、在手现金充裕。中海地产、华润置地、招商蛇口过去五年净负债率均未超过50%。
"十四五"期间，保交楼、保交房任务全面完成。2025年全国住房城乡建设工作会议宣布：打赢保交房攻坚战，房地产融资"白名单"项目扩围增效，38个城市开展老旧住房自主更新、原拆原建。
在化解烂尾楼风险方面，广州探索出"房票安置"创新模式，成为全国标杆。
【实例】广州黄埔区：2025年7月，面对升龙·学府上城项目保交楼困难，黄埔区首创"保交房房票安置方案"。以"等价置换"为核心原则，票面金额覆盖业主已付首付款、已还按揭本息及公积金本息。2025年12月，业主苏女士通过保交楼房票成功兑换并网签一套新住宅，这是全国首张保交楼房票顺利落地。
截至2025年末，广州累计发放2931张房票，金额40.53亿元，消化存量商品房1351套；通过房票认购房源约6671套，认购资金约118亿元。黄埔区城中村改造房票已认购商品房超7952套，面积约80万平方米，总金额约143亿元，直接撑起区域新房成交的"半边天"。
"十四五"期间城市更新行动硕果累累，数据令人瞩目：
全国累计改造城镇老旧小区24万个，惠及4100多万户、1.1亿人
加装电梯13万部，更新住宅老旧电梯16.7万台
增设停车位350万个、养老托育等社区服务设施6.5万个
更新改造供水、燃气、供热等地下管网84万公里
打造口袋公园2万多个、城市绿道2.7万公里
【实例】广州黄埔文冲东旧改：2026年4月，黄埔区文冲东旧改项目1296套回迁房提前交付。项目建设过程中先后组织138场"工地开放日"，让村民走进施工现场亲眼见证建设过程；连卧室地板的材质和颜色都经村民集体签字确认后才施工。项目还对"富裕堂"等岭南建筑群进行修缮复原，留住乡愁。2026年黄埔区计划交付超6000套回迁安置房。
2024年以来，多地将收购存量商品房转作保障性住房作为去库存与保民生的"一石二鸟"之策。
【实例】合肥收储龙湖项目：2025年6月，合肥市安居集团完成蜀山区西宸原著项目138套自持租赁住房的产权转移，成为合肥首例收购存量商品房用作保障性租赁住房。该项目为龙湖地产开发，2021年交付，紧邻合肥高新技术产业园区，将重点服务科技研发、电子商务等人才，计划2025年下半年投入运营。
【实例】广州黄埔6项目转保障房：黄埔区一口气将6个商品房项目纳入保障房体系，包括科峰苑（462套）、绿地杉禾田（60套）、龙湖揽境（32套）、居山涧（155套）、山与墅（124套）等，均为交通成熟、可快速交付的现房。
大连市"十四五"期间累计筹集保障性住房约3.8万套。配售型保障性住房价格约为市场同质房源的60%，面向住房困难家庭和人才群体。
面对开发业务天花板，TOP50房企中已有七成以上开展代建业务。2024年1月，绿城管理西南区域合并绿城中国西南区域，代建业务的强势地位可见一斑。
龙湖集团是转型成功的典型案例。在贵阳，龙湖连续五年斩获别墅销售套数、金额双料冠军，2025年以21.1亿元网签金额稳居贵阳商品房销售首位，全年交付2000余户。同时，龙湖在租赁住房领域布局"冠寓"品牌，已进入多个城市保障性租赁住房供应体系。
中指研究院预测："十五五"期间全国城镇住房需求总量约为49.8亿平方米，核心城市改善性需求成为增量市场核心驱动力。城市更新涉及的直接投资规模巨大，专业运营与品质服务已成为房企突破开发天花板的核心引擎。
五年来房地产政策经历了从"防过热"到"稳预期"再到"构建新模式"的三阶段转变。
2021年："三道红线"全面实施，房企融资急剧收紧
2022-2023年："金融16条"、信贷、债券、股权"三支箭"支持房企融资
2024年：517新政降首付、取消房贷利率下限；自然资源部"38号文"建立新增用地与存量盘活挂钩机制
2025年：以旧换新加力扩围、城中村改造货币化安置扩至300城、保交房攻坚战收官
2026年：多部门联合推出财政金融促内需一揽子政策，城市更新获专项政策支持
2026年1月，自然资源部与住建部联合发布《关于进一步支持城市更新行动若干措施的通知》，推出六大关键举措，允许灵活过渡期、推进存量空间临时利用、创新不动产登记服务，为城市更新注入制度活力。
展望"十五五"（2026-2030年），中国房地产行业将呈现五大趋势：
存量时代全面到来：二手房交易占比继续提升，新房年销售面积或稳定在8-10亿平方米平台
好房子成为核心竞争力："安全、舒适、绿色、智慧"从口号变为刚需，产品力决定生存
保障+市场双轨制成型：配售型/配租型保障房与商品房并行，房票、收储等工具常态化
城市更新万亿蓝海：老旧小区改造、城中村改造、地下管网更新等带来持续投资需求
行业集中度进一步提升：财务稳健的头部国企与优质民企市场份额持续扩大，问题房企加速出清
核心结论：中国房地产行业正从"高杠杆规模扩张"的旧模式，转向"品质运营+城市服务"的新发展模式。保交房任务的全面完成、房票制度的创新突破、城市更新的万亿投资，共同构成了行业软着陆的三大支柱。对于房企而言，降杠杆、提品质、向运营转型，已不是选择题而是生存题。
数据来源：国家统计局、住房和城乡建设部、中指研究院、克而瑞、广州市规划和自然资源局、黄埔区政府
报告期：2021-2026年
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